בית משותף

בית משותף הינו מבנה שתוכנן למשמש למגורי אדם והוא כולל מספר דירות,יש בו חלקים משותפים לכל הדירות או לחלקן. הדירות יכולות להיות מוחזקות בבעלות של בעלים אחד , בעלות נפרדת לכל דירה, לחלקן או אף בבעלות גורם אחד.

חוקי הבית משותף בישראל

חוקי ניהול הבית משותף נשענים על תשתית של  פי חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, בית מגורים שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים .

רכוש משותף

רכוש משותף מורכב מהרכוש שלא שויך או הוצמד באופן בלעדי לבעליה של אחת הדירות. בסעיף 52 לחוק המקרקעין הגדיר המחוקק בדרך השלילה ,מהו רכוש משותף, כלומר, כל מה שאינו רשום כדירות ובכללן:

  • הקרקע עליה עומד הבניין
  • גגות הבניין
  • קירותיו החיצוניים
  • המסד
  • חדרי המדרגות
  • מעליות, מקלטים, מתקני אנרגיה ומים וכ' ,
  • מתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם.

רשימה זו  מהווה רשימה הניתנת להרחבה המחוקק דאג למנות כמה מחלקי הרכוש המשותף באופן ספציפי, אינה גורעת מן ההגדרה הכללית של מהות הרכוש המשותף. על הרכוש המשותף בבית משותף לא חלים דיני השיתוף הרגילים. במקומם קבע  המחוקק מערכת הסדרים, שתכליתם נועדה לאפשר לרוכשים ,רכישת בעלות במקרקעין ולהגדיר את התנהגות והתנהלות הדיירים ובעלי הדירות במסגרת תפקודו השוטף של הבית המשותף. בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון בית ולבחור נציגות המורכבת מחבר אחד ועד חמישה חברים. נציגות מכונה בישראל בשם ועד בית.

רישום בתים משותפים

רישום בתים משותפים מתנהל בלשכות המקרקעין המתנהלות ברחבי המדינה . הלשכות מנהלות  פנקס רישום בתים משותפים. חשיבות הרישום בפנקס הבתים המשותפים נעוצה בטיבה של הזכות הנתונה בידי הדיירים. בבית משותף קיימת חלוקה ליחידות רישום-הדירות, המצויות בבעלותם הנפרדת של הדיירים, ולעומת זאת , חלוקה כאמור אינה קיימת בבית שאינו רשום כבית משותף. התנאים לרישום בית משותף

הינם :

1.הוגשה בקשה לרישום הבית כבית משותף וצורפו לבקשה – "תשריט" הבית, תקנון הבית, המלצה למינוי

נציגות זמנית לבית המשותף.

  1. הבית ראוי להירשם כבית משותף.
  2. ניתן צו רישום מאת המפקח על רישום המקרקעין.

הצמדת רכוש משותף

בית משותף הוא שיתוף מיוחד שבמסגרתו מצומצם באופן המירבי של הנכס המשותף ,כך שניתן ביטוי מרבי לעצמאותו של כל אחד מן השותפים-שהינם בעלי הדירות. בעלי הדירות זוכים לבעלות עצמאית ונפרדת בדירותיהם ואף רשאים להצמיד חלקים מן השטח המשותף הנותר לדירות. באופן הזה ,ניתן להחיל אף לגבי החלקים המוצמדים לדירות את דין בעלותם הנפרדת. הצמדת הרכוש , לחילופין, הוצאת הרכוש מתחום הרכוש המשותף ,יכולה להיעשות בתחילה על ידי היזם/קבלן הבונה את  הבית משותף או , לחילופין ,על ידי התאגדות כלל בעלי הדירות בבית המשותף. חלקים שהוצאו מן הרכוש המשותף באמצעות  הצמדתן לבעלי הדירות , לא יחשבו עוד "רכוש משותף" וזכות השימוש בהם תופקע מידי כלל בעלי הדירות ותועבר לבעל ההצמדה.

תקנון הבית המשותף

על פי סעיף 61 בחוק ,בית משותף יתנהל על פי תקנון מוסכם המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף.

סעיף 62 לחוק קובע כי ,בעלי הדירות חופשיים לצקת  לתקנון את התוכן המתאים להם וסעיף 64 לחוק קובע שאם בעלי הדירות לא ניסחו תקנון משלהם, יהיה התקנון המחייב ,התקנון המופיע בתוספת של החוק. את התקנון נדרש לרשום אצל רשם המקרקעין והוא יחייב כל מי שהפך לבעל דירה בבית המשותף לאחר שהתקנון כבר חובר. אם התקנון לא נרשם, הוא מחייב רק את בעלי הדירות שחיברו אותו. בעלי הדירות יכולים לשנות את התקנון בכל עת , אולם נדרש לכך , רוב של שני שלישים מקולות הבעלות על הרכוש המשותף. לדוגמא , בעל דירה שגודלה כפול מדירת שכנו מחזיק בזכויות הצבעה כפולות משל שכנו.

ועד הבית – נציגות הבית המשותף

פרק ו' בחוק המקרקעין עוסק בנציגות הבית המשותף ובזכויות ובחובות של בעלי הדירות כפי שהן באות לידי ביטוי ביחסיהן עם הנציגות.

סעיף 65 לחוק מחייב שלכל בית משותף ,תהיה נציגות שתנהל את כלל עניני הבית המשותף ותפעל לפי תקנון הבית המשותף ("תקנון מוסכם") ואם אין תקנון, לפי התקנון המצוי בתוספת לחוק. נציגות הבית המשותף אמורה לשמש כמורשת של בעלי הדירות לפעול ולייצג ולחתום בשם הדיריים, בכל הנוגע לניהול ואחזקת הבית המשותף, כולל התקשרות חוזית  והתדיינות משפטית בשם דיירי הבית המשותף.

האספה הכללית של בעלי הדירות, היא הגורם המוסמך לבחור את נציגות הבית המשותף. בהיעדר קביעה אחרת בתקנון מוסכם, נדרש לקיים אספה כללית אחת לחצי שנה. אסיפה כללית תקבל תוקף חוקי אם השתתפו בה לפחות חצי מבעלי הדירות ואם נמסרה עליה הודעה אישית או שהוצגה הודעה במיקום בולט (למשל, על לוח מודעות) לפחות ארבעה ימים לפני המועד. החלטות אספה מקבלות תוקף מרגע שהן נרשמות בפנקס ההחלטות. חלק מההחלטות מותנות ברוב רגיל ואחרות ברוב מיוחס של שני שלישים או שלושה רבעים מבעלי הדירות או בעלי הרכוש המשותף (שחלוקתו היא יחסית, לפי שטח הרצפה של כל דירה מתוך השטח הכולל של הדירות).

השתתפות בהוצאות

על פי החוק, חייב בעל דירה להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולשם הבטחת קבלת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי נוהג. כלומר , כל הפעולות הדרושות בכדי לשמור על מצבו של הבית המשותף במצב תקין וראוי למגורים וברמת בטיחות טובה, במצב בו היה עם גמר הבנייה. ההשתתפות בהוצאות תיעשה על פי חלקו של בעל הדירה ברכוש המשותף או לפי חלוקה אחרת שנקבעה בתקנון הבית המשותף. בחלק מהבתים המשותפים בישראל מקובל שיעור השתתפות דומה מצד כל בעלי הדירות, ובחלקם לפי גודל הדירות או מספר החדרים שבהם לעיתים לפי המ"ר הרשום לכל דירה.

ההוצאות השכיחות המוטלות על דיירי בית משותף:

  • תחזוקת הגג המשותף , לרבות איטום ומערכות סולאריות .
  • תחזוקת החצר והגינה המשותפת.
  • תחזוקת המעלית, למעט דירים שלהם אין גישה למעלית.
  • ניקיון חצר, חדרי מדרגות לובי.
  • הוצאות ביטוח צד ג' וחבות מעבידים במקרה של עובד ניקיון המועסק ע"י הוועד.
  • הוצאות ניהול שוטף עבור בלאי של רכוש משותף כגון צירים , דלתות, נורות ועוד.
  • תשלומי מים וחשמל עבור הצריכה המשותפת (בחלקים , נכון להיום חשבון המים חולק בין הדיירים והחשמל הוא חשבון נפרד ברכוש המשותף מכל דירה )
  • תיקוני תחזוקה לצנרת המים והביוב.
  • תחזוקה וניקיון של מאגרי מים .

יש לציין כי ליקויים מסוימים אשר נגרמים כתוצאה של בלאי ושימוש סביר , לרבות, תחזוקה של מים וביוב, תחזוקת מעלית וחצר משותפת או, בשל פגעי מזג אוויר כמו תחזוקת איטום גג במקרה של דליפת גשמים אול באחריות ועד הבית, ואולם ,ליקוי אשר שנגרם מתוך אחד הדירות  והסב נזק לרכוש המשותף או לרכוש של דייר אחר, האחריות תחול  בין הדיירים והיא אינה בתחום באחריותו של ועד הבית של הבניין המשותף.

ועד הבית מחויב למנות אחראי על התחום הכספים-גזבר  .הממונה יכול להיות אחד החברים בו, ועל האחראי על תחום הכספים , לנהל רישום של הכנסות והוצאות, להפיק דו"חות תקופתיים ולהציג אותם באסיפה  הכללית. ככלל ,בעל דירה רשאי לבצע בקניינו שינויים ותיקונים כרצונו. אולם שינויים ותיקונים הפוגעים בדירה אחרת או ברכוש המשותף יבוצעו בהסכמת הנפגע (מראש או בדיעבד) – לפי התוספת השנייה לחוק המקרקעין.

 

 

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

שינוי גודל גופנים
צריכים עזרה? סמסו לנו